קודם כל אני חושב שצריך להיות מוכנים למשבר ולכן צריך לקחת
את זה בחשבון שבוחרים אזור.
הכוונה היא שאם נסתכל על גרפים של נכסים למשל בארה"ב
באתר שנקרא אתר Fred נראה שיש שווקים שעברו את המשבר
מאוד מאוד בקלות ויש שווקים שהם מאוד מאוד תנודתיים.
למשל השוק בדנבר הקודם דיי בקלות
https://fred.stlouisfed.org/series/DNXRSA
לעומת השוק בטמפה שהתרסק במשבר הקודם
https://fred.stlouisfed.org/series/TPXRSA
אני חושב שמי שבוחר אזור כרגע צריך קודם כל ללכת לכיוון של השכרות,
לא ללכת לפליפים, כי בפליפ יש איזו רמת סיכון, ואם פתאום יתפוס את
המשבר אז הוא לא יוכל למכור את הנכס.
לכן אני חושב שהוא צריך ללכת קודם כל לאסטרטגיות של השכרה
ולחפש אפשרויות של ריפיינס כדי להוציא חלק מההון ולהשקיע אותו
בנכסים נוספים.
כשהשוק מתחיל להתעורר מהמשבר אז זה הזמן לבחור את האזורים
שהם יותר תנודתיים ושגם נפגעו מהמשבר ולהוסיף אסטרטגיה של
פליפים והשכרות ולהנות מעליית ערך..
בדיוק כמו שהיה להיכנס ב-2012 לשווקים כמו אורלנדו, מיאמי, טמפה
אזורים שהם כמו פלורידה. אז כרגע לדעתי ללכת על שווקים
שהם יותר יציבים.
אם בכל זאת הולכים לשווקים שהם יותר תנודתיים,
צריך לקנות את הנכסים משמעותית מתחת למחיר השוק
כי זו ההגנה הכי טובה למשבר, לקנות משמעותית מתחת
למחיר השוק וללכת לאסטרטגיות של השכרה.
כשקונים נכסים להשכרה יש כל מיני נקודות יציאה, בארה"ב זה קצת יותר
נפוץ אני יכול לקנות נכס להשכרה ולהחזיק אותו ולחכות שהמשבר
יסתיים ואז למכור.
אני יכול למכור אותו בעיצומו של המשבר במה שנקרא Seller Financing
שאז השוכר או משקיע אחר שרוצה לקנות את הנכס ולא יכול לקבל
מימון אני נותן לו מימון בעלים.
כך אני בעצם הופך להיות הבנק ומרוויח ריבית על ההשקעה
ואני לא צריך להתעסק עם שוכרים. בהמשך אני יכול למכור
את המשכנתא הזאת כי בארה"ב סחר במשכנתאות זה נפוץ.
כך כשאני מוכר את המשכנתא שהלוואתי לשוכר או למשקיע
אני מוציא את האקוויטי שלי פלוס רווח.
שורה תחתונה השכרה זו ההמלצה שלי כאסטרטגיה להתכוננות למשבר.
